Segunda Turma distinguiu os danos ambientais e urbanísticos dos prejuízos particulares de compradores de terrenos, afastando a responsabilidade automática do poder público pela indenização.
A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a omissão do município na fiscalização de loteamentos irregulares não gera, por si só, responsabilidade solidária pela indenização dos prejuízos patrimoniais sofridos pelos compradores dos terrenos.
O entendimento foi firmado por unanimidade em 25 de março de 2026, no julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.721.679/SP, relatado pela ministra Maria Thereza de Assis Moura.
O processo envolve um loteamento clandestino instalado em Área de Preservação Permanente (APP), no município de Ubatuba, no litoral paulista.
Segundo a Corte, o poder público municipal possui obrigação de fiscalizar o parcelamento do solo e de adotar as providências necessárias para enfrentar irregularidades ambientais e urbanísticas.
Entretanto, a responsabilidade pelos prejuízos financeiros decorrentes da compra de lotes irregulares, em regra, recai sobre os particulares envolvidos na comercialização dos imóveis.
Como começou a discussão judicial?
A controvérsia teve origem em uma ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado de São Paulo.
A demanda foi apresentada em razão da implantação de um loteamento clandestino em área ambientalmente protegida.
O processo envolveu particulares ligados ao empreendimento, a empresa Imobiliária Bandeirantes Ltda. e o Município de Ubatuba.
O Ministério Público buscou providências para regularizar o parcelamento do solo ou, caso isso não fosse possível, restaurar as condições anteriores da área.
Também foram formulados pedidos de reparação pelos danos ambientais e urbanísticos e pelos prejuízos patrimoniais suportados pelos adquirentes dos terrenos.
A discussão chegou ao STJ para definir até onde se estenderia a responsabilidade civil da administração municipal.
Por que o município foi incluído na ação?
O município possui atribuições constitucionais e legais relacionadas ao ordenamento territorial, ao uso do solo e à fiscalização dos parcelamentos urbanos.
Quando um loteamento é implantado sem atender às exigências legais, a administração pública deve adotar as providências cabíveis para impedir a continuidade das irregularidades.
O artigo 30, inciso VIII, da Constituição Federal atribui aos municípios a competência para promover adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.
Já o artigo 40 da Lei nº 6.766/1979 prevê mecanismos de atuação municipal diante de loteamentos ou desmembramentos irregulares.
No processo de Ubatuba, discutiu-se se a omissão do poder público nesses deveres seria suficiente para obrigá-lo também a indenizar os compradores.
Qual é a responsabilidade do município pelos danos ambientais?
O STJ reafirmou que a administração municipal pode ser responsabilizada por danos ambientais e urbanísticos quando deixa de cumprir seu dever de fiscalização.
Segundo a jurisprudência da Corte, o município não pode permanecer inerte diante de parcelamentos ilegais que comprometam normas ambientais ou urbanísticas.
Nessas situações, a responsabilidade pode ser objetiva e solidária, conforme os fundamentos próprios do Direito Ambiental.
Isso significa que a omissão estatal pode gerar deveres de recuperação, regularização e reparação relacionados à degradação causada pela ocupação irregular.
O julgamento, portanto, não afastou a responsabilidade municipal em matéria ambiental.
A controvérsia específica estava relacionada à possibilidade de estender essa responsabilidade aos prejuízos financeiros individuais dos compradores.
Por que o STJ afastou a indenização aos compradores?
A ministra Maria Thereza de Assis Moura destacou que os prejuízos patrimoniais dos adquirentes possuem natureza distinta dos danos ambientais e urbanísticos.
Segundo o entendimento adotado, as perdas econômicas surgiram da relação jurídica estabelecida entre os compradores e os particulares responsáveis pela comercialização dos lotes.
O fato de o município possuir dever de fiscalização não o transforma automaticamente em garantidor financeiro de todos os negócios imobiliários irregulares realizados em seu território.
Para a Segunda Turma, não seria juridicamente adequado aplicar, de maneira indistinta, as regras de responsabilidade objetiva e solidária ambiental a prejuízos individuais decorrentes de uma relação privada.
Com esse fundamento, o Tribunal afastou a responsabilidade automática do Município de Ubatuba pela indenização dos compradores.
Qual é a diferença entre dano ambiental e prejuízo patrimonial individual?
O dano ambiental está relacionado à degradação do meio ambiente e à violação das normas destinadas à proteção de bens ambientais.
O dano urbanístico envolve prejuízos à organização e à regularidade do espaço urbano, inclusive aqueles decorrentes de parcelamentos ilegais do solo.
Já o prejuízo patrimonial individual corresponde à perda financeira suportada por determinada pessoa.
Em um loteamento clandestino, essas situações podem ocorrer simultaneamente.
A implantação irregular pode provocar degradação ambiental e comprometer o planejamento urbano, enquanto os compradores podem sofrer perdas econômicas por terem adquirido terrenos que não poderiam ser comercializados nas condições anunciadas.
Embora possam ter origem em um mesmo empreendimento, esses danos possuem fundamentos jurídicos distintos.
Foi essa diferença que orientou o julgamento do STJ.
A loteadora pode ser obrigada a indenizar os compradores?
Sim, desde que estejam presentes os requisitos legais da responsabilidade civil.
Empresas e pessoas responsáveis pela implantação e comercialização irregular de lotes podem responder pelos prejuízos decorrentes dos negócios jurídicos celebrados com os adquirentes.
A responsabilidade pode envolver o descumprimento de obrigações contratuais, a comercialização irregular dos imóveis e outras condutas juridicamente relevantes.
Dependendo da situação, também podem ser aplicadas normas de proteção ao consumidor.
No processo analisado, o STJ considerou que os prejuízos financeiros dos adquirentes estavam relacionados à atividade dos particulares que realizaram o parcelamento e a venda dos terrenos.
Isso não significa, contudo, que uma indenização seja automaticamente devida em qualquer aquisição de lote irregular. Cada pretensão deve ser examinada conforme as provas e os requisitos legais aplicáveis.
O município continua obrigado a regularizar o loteamento?
O julgamento não eliminou as obrigações administrativas e ambientais relacionadas ao loteamento clandestino.
A legislação prevê medidas destinadas à fiscalização e, quando juridicamente e tecnicamente possível, à regularização de parcelamentos irregulares.
Em determinadas situações, pode ser necessário adotar providências para a recuperação da área degradada ou para o desfazimento de ocupações incompatíveis com as normas aplicáveis.
A atuação do município deve observar suas competências legais, os direitos envolvidos e as condições específicas do empreendimento.
Portanto, afastar a responsabilidade pela indenização patrimonial dos compradores não equivale a dispensar a administração municipal do exercício de suas funções de controle territorial.
O que a decisão significa para quem comprou um lote irregular?
O entendimento do STJ esclarece que a simples falta de fiscalização municipal não garante ao comprador o direito de receber indenização da Prefeitura.
Para buscar reparação financeira, é necessário examinar a relação contratual e a conduta dos responsáveis pela comercialização do imóvel.
Isso pode envolver a análise de contratos, comprovantes de pagamento, documentos do empreendimento e informações prestadas durante a negociação.
Também é importante diferenciar a situação registral do terreno, a aprovação urbanística do loteamento e a existência de restrições ambientais.
Esses elementos podem influenciar tanto a possibilidade de regularização quanto eventuais direitos à reparação.
Como o STJ concluiu o julgamento?
A Segunda Turma julgou o agravo interno apresentado pelo Ministério Público de São Paulo.
O colegiado deu parcial provimento ao agravo apenas para viabilizar o exame do recurso especial, mas, ao analisar a controvérsia, negou provimento ao recurso especial.
Na prática, permaneceu afastada a responsabilidade objetiva e solidária do município pelos prejuízos patrimoniais individuais dos adquirentes.
A decisão foi unânime.
O julgamento ocorreu em 25 de março de 2026, com publicação do acórdão em 30 de março.
O entendimento foi posteriormente destacado no Informativo de Jurisprudência nº 885 do STJ, divulgado em 22 de abril de 2026.
Qual é a importância jurídica da decisão?
O julgamento estabelece uma distinção relevante na responsabilidade civil da Administração Pública por loteamentos irregulares.
O município continua sujeito às obrigações de fiscalização, ordenamento territorial e reparação de danos ambientais e urbanísticos, conforme a legislação e a jurisprudência aplicáveis.
Entretanto, essas obrigações não tornam automaticamente o poder público responsável pelas perdas financeiras decorrentes de contratos celebrados entre compradores e loteadoras.
No caso de Ubatuba, o STJ considerou que os prejuízos individuais tinham origem na relação privada estabelecida com os responsáveis pelo empreendimento.
A decisão reforça a necessidade de identificar a natureza do dano e o fundamento jurídico específico da responsabilidade atribuída a cada envolvido.
Processo: AgInt no REsp nº 1.721.679/SP.
Registro no STJ: 2018/0002189-0.
Órgão julgador: Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça.
Relatora: ministra Maria Thereza de Assis Moura.
Local do empreendimento: Ubatuba (SP).
Julgamento: 25 de março de 2026.
Publicação do acórdão: 30 de março de 2026.
Informativo de Jurisprudência: nº 885, de 22 de abril de 2026.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Consulta oficial à jurisprudência: https://scon.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp
Informativo oficial: https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisarumaedicao&livre=%270885%27.cod.
